Twee voorwaarden waar je op moet letten
Het voorjaar luidt traditioneel het drukste seizoen in op de markt voor vakantiewoningen. Veel mensen overwegen in deze periode om hun zomerhuisje van de hand te doen — soms als onderdeel van een erfenis, een generatiewissel of gewoonweg omdat ze willen profiteren van een gestegen waarde.
Daarbij rijst al snel de vraag: kan een vakantiewoning belastingvrij worden verkocht?
De basisregel is helder
In principe is de winst op de verkoop van een vakantiewoning vrijgesteld van belasting, dankzij de zogenoemde vakantiewoningregel. Maar die vrijstelling geldt alleen als aan twee specifieke voorwaarden is voldaan. Wie die voorwaarden niet kent, riskeert een flinke en volkomen onverwachte belastingrekening.
De woning moet gebruikt zijn als recreatieve verblijfplaats, én de totale oppervlakte van het perceel mag niet groter zijn dan 1.400 m².
Welke voorwaarde wordt het vaakst over het hoofd gezien?
Vooral één van de twee eisen zorgt keer op keer voor onaangename verrassingen. Belastingexpert en partner bij PwC, Søren Thorvaldsen Svane Keller, legt uit waarom:
“We zien regelmatig gevallen waarbij een verkoper geen rekening had gehouden met de perceelgrootteeis. In veel situaties is de vakantiewoning via erfenis in de familie terechtgekomen of al decennialang in familiebezit — waardoor aan de gebruiksvoorwaarde doorgaans wel is voldaan. Maar de eis rondom de perceeloppervlakte wordt maar al te vaak over het hoofd gezien.”
Hij voegt daar een belangrijke kanttekening aan toe: de voorwaarden moeten gelden op het moment van verkoop, niet op het moment van aankoop. Het is dus onvoldoende dat de situatie bij de aanschaf in orde was.
Percelen boven de grens: Noord-Jutland meest kwetsbaar
Volgens de PwC-expert treft de perceelgrootteeis vakantiehuisbezitters door het hele land, maar één regio springt er in negatieve zin uit:
“De grens van 1.400 m² raakt vooral eigenaren in Noord-Jutland, waar een opvallend hoog percentage van de vakantiehuispercelen deze grens overschrijdt. Wie een groot perceel bezit en aan verkoop denkt, doet er goed aan dit tijdig te onderzoeken.”
De twee voorwaarden voor belastingvrije verkoop op een rij
1. De woning moet als recreatieve verblijfplaats zijn gebruikt
De vakantiewoning moet door de eigenaar of diens huishouden zijn gebruikt als recreatieve verblijfplaats — al was het maar een deel van de periode dat zij de woning in bezit hadden. Onder ‘vakantiewoning’ vallen alle soorten recreatieve verblijven: klassieke zomerhuisjes én vakantiewoningen die niet zijn goedgekeurd voor permanente bewoning.
De regel geldt zowel voor woningen in eigen land als in het buitenland. Er geldt geen minimale bezitsperiode — wat telt, is dat de woning daadwerkelijk recreatief is gebruikt.
2. Het perceel mag niet groter zijn dan 1.400 m²
Overschrijdt het totale perceeloppervlak deze grens, dan kan de vakantiewoning tóch belastingvrij worden verkocht, maar alleen als aan één van de volgende aanvullende voorwaarden is voldaan:
- Het bestemmingsplan of andere publiekrechtelijke regelgeving verbiedt splitsing van het perceel.
- De Vurderingsstyrelsen (de Deense waarderingsinstantie) oordeelt dat splitsing een waardevermindering van meer dan 20% zou veroorzaken voor het resterende deel van het perceel of de woning.
Het bewijs dat splitsing niet mogelijk is, moet worden aangevraagd bij het gemeentebestuur van de gemeente waar de vakantiewoning zich bevindt.
Wat kun je doen als je perceel te groot is?
Søren Thorvaldsen Svane Keller geeft praktisch advies voor eigenaren die tegen deze grens aanlopen:
“Als de perceelgrootte de grens overschrijdt, is het verstandig om vroeg in het proces te achterhalen of splitsing kan worden uitgesloten — via het bestemmingsplan of een verklaring van de Vurderingsstyrelsen. Als dat niet lukt, kun je overwegen om vóór de verkoop een stuk van het perceel af te splitsen, zodat de rest wél belastingvrij kan worden verkocht. Het afgesplitste deel is bij verkoop in principe wél belastingplichtig.”
Vakantiewoning in het buitenland? Let op dubbele belasting
Bezit je een vakantiewoning in het buitenland — zoals in Zweden, Frankrijk of Spanje — dan kan de verkoop in eigen land belastingvrij zijn onder de vakantiewoningregel. Maar dat betekent niet dat er in het land waar de woning staat geen belasting verschuldigd is.
Is de verkoop in eigen land wél belastingplichtig, onderzoek dan vooraf hoe eventuele dubbele belasting wordt afgehandeld. Dat kan achteraf voor onaangename verrassingen zorgen als je dit te laat oppakt.
